Разрешение на строительство

Какой орган выдает разрешение на строительство в Москве?

Рассмотренные выше требования характерны почти для всех регионов России, но имеются исключения. В частности, в столице РФ такая работа возложена на Мосгорстройнадзор. Именно этот орган контролирует возводимые объекты и занимается вопросом выдачи разрешений. Передача такой функции от местных органов власти гарантирует отсутствие проволочек в выдаче разрешительной документации. Также снимается часть нагрузки с городских властей.

На территории Москвы действует отдельный вариант ГрК, принятый еще в 2008-м году. При этом в местном градостроительном кодексе объединяются действующие требования нормативно-правовых актов. Кроме того, в ГрК Москвы даются рекомендации по зонированию земельных участков. Здесь же рассмотрены ограничения в их применении и указаны иные требования к уполномоченной организации.

Какая бы структура не выдавала разрешение на строительство, суть работы всегда идентична. Речь идет о проверке проекта на соответствие действующим на момент подачи требованиям и нормам в отношении правил применения ЗУ и самого объекта. При этом процесс оформления постоянно совершенствуется:

• 5.02.2013 года появилась опция выдачи разрешения через глобальную сеть (с помощью портала госуслуг Москвы).
• 1.10.2013 года государственная услуга, касающаяся заказов городского уровня, выдается только в электронном виде.
• 1.01.2014 года запросы на выдачу разрешения на строительство принимаются только в электронной форме.

Зная, какая организация выдает разрешение на строительство, и где его оформить, удается сэкономить время на получение документа. На территории Москвы опция оказывается на портале государственных и муниципальных услуг. Кроме разрешения на возведение (реконструкцию) объекта, здесь можно оформить ГПЗУ, заключение о соответствии построенного здания техрегламенту и проекту. Можно получить и паспорт колористического решения (для фасадной части сооружения), а также другие бумаги.

Какая организация выдает разрешение на строительство для особых сооружений?

Иногда выдачей разрешительной документации занимаются не только органы власти, но и другие организации. Рассмотрим альтернативные варианты:

• Размещение здания в пределах особой экономической зоны — Федеральный орган, имеющий полномочия по управлению такими областями.
• Строительство объекта на земельном наделе при условии использования недр (кроме добычи полезных ископаемых) — государственная организация, управляющая фондом недр.
• Сооружение использования атомной энергии — организация, уполномоченная для госуправления применения таких ресурсов, а также изготовления, утилизации или разработки ядерного оружия (установок) в том числе военного характера.
• Объекты культнаследия (при нарушении уровня надежности или затрагивания конструктивных элементов) — исполнительные органы госвласти, занимающиеся вопросами природоохранной деятельности.
• Гидротехнический объект 1-го и 2-го класса, сооружения оборонной сферы или космической инфраструктуры, здания на приграничной территории, а также другие особые сооружения — уполномоченный федеральный орган.

Что собой представляет разрешение на строительство?

Выше отмечалось, что разрешение — документ, выдаваемый уполномоченными органами, и подразумевающий соответствие проекта действующим требованиям. Такая документация выдается при возведении объектов капстроительства, а также при их реконструкции (капремонте). В последнем случае речь идет о сооружениях, в которых затрагиваются конструктивные параметры.

Если на руках заявителя нет правил пользования ЗУ или постройкой, разрешение на строительство не выдается. Исключением являются случаи, когда на земельный надел не распространяются нормы действующих регламентов в градостроительной сфере. Выдачей разрешения занимается местный орган власти, в ведении которого находится определенный ЗУ.

В случае, когда на надел земли не распространяется регламент в градостроительной сфере, разрешение на строительство выдает Федеральный орган, структура самоуправления субъекта РФ или местная власть.

Документы для капстроительства

Для получения разрешительной документации заинтересованное лицо оформляет заявление и прикладывает к нему пакет бумаг. В него входит ГПЗУ, документы на ЗУ, данные из проекта (пояснительная записка, схема планировки и архитектурных решений, а также прочие сведения). Передается заключение госэкспертизы проекта, подтверждающее соответствие последнего действующим нормам. Если в процессе возведения (реконструкции) планируется отклонение от граничных показателей, необходимо соответствующее разрешение.

Документы для ИЖС

При возведении объекта, относящегося к ИЖС, потребуется иной пакет бумаг. В него входит ГПЗУ, правоустанавливающая документация на ЗУ и схема планировки надела с указанием места размещения постройки.

Уполномоченная на выдачу разрешений организация не вправе требовать иные документы для начала строительства (восстановления) объекта. При возникновении таких ситуаций заявитель вправе оформить жалобу или обратиться в суд.

Действие уполномоченной структуры

Организация, которая занимается выдачей разрешения на строительство, в срок до десяти суток со дня получения заявления выполняет следующие шаги:

• Проверяет поступившую документацию на комплектность.
• Изучает проект на факт соответствия требованиям ГПЗУ, граничным линиям. Если выдаваемое разрешение позволяет отклониться от заданных границ, сотрудник уполномоченного органа проверяет соответствие проекта требованиям, которые установлены в разрешении.
• Выдает разрешительную документацию или отказывает в услуге с подробным указанием причины принятого решения. В некоторых случаях бумаги выдаются на выполнение определенного этапа работ (по требованию заявителя).

Когда разрешение не предоставляется?

В разрешении нет необходимости при строительстве:

• Гаража, применяемого впоследствии для ведения дачной или садоводческой деятельности. Применение здания для предпринимательства запрещено.
• Объекта, не относящегося к категории капитальной постройки (навеса, киоска и прочих).
• Вспомогательных построек, которые не способны существовать без основного объекта.

Получение разрешение в уполномоченном органе (организации) не требуется, когда речь идет реконструкции (внесении) изменений в капитальные постройки. Главное, чтобы такие работы не затрагивали элементы конструкции, влияющие на надежность. Проводимые мероприятия не должны нарушать права и интересы 3-их лиц.

Основные сроки

При оформлении разрешения на строительство действуют следующие сроки:

• 10 дней с момента выдачи разрешительной документации дается на передачу в уполномоченную организацию (федеральный или местный орган) копии проекта и инженерных изысканий.
• 10 лет — срок действия разрешения на строительство для ИЖС. Если речь идет о капитальной постройке, бумаги выдаются на период, который прописан в проектной документации. Если в оговоренный срок работы не завершены, допускается продление разрешения.

При переходе права собственности на ЗУ в период действия выданных ранее бумаг общий срок остается неизменным.

Общие положения

Разрешение на строительство для любого объекта, в том числе многоквартирного дома — итоговый акт, оценивающий инженерные, конструктивные и прочие характеристики будущего сооружения. Наличие такой бумаги дает дополнительные гарантии устойчивости, надежности и безопасности постройки. Строительство многоквартирного здания или иных объектов капстроительства без получения разрешения запрещено.

Нюансы оформления и содержания разрешительной документации рассмотрены в ГрК РФ, статье 51. В ней указаны следующие аспекты:

• Если земельный надел, где расположено сооружение, не подпадает под действие ГрК РФ, указанные в кодексе правила не действуют.
• Строительные работы начинаются с оформления разрешения.
• В случае пользования наделом по арендному соглашению, для оформления разрешительной документации требуется межевание надела и его внесение в реестр.
• Запрещена передача разрешения при отсутствии правил пользования землей и проекта.

Разрешение на строительство обязательно к оформлению, если речь идет о постройке многоквартирных зданий, сооружений по обслуживанию земельных недр, а также гидротехнических объектов. Кроме того, бумага потребуется при нахождении постройки возле природоохранных или исторических объектов. Если говорить в целом, любое сооружение, имеющее капитальный характер, возводится после получения разрешения.

Кто занимается выдачей?

В ГрК РФ (статье 51, части 4) указано, что выдачей разрешения на строительство занимаются муниципальные органы власти (с учетом расположения надела земли), кроме некоторых исключений. Ведение реестра — обязательство, которое лежит на органах, осуществляющих выдачу разрешительной документации:

• Местная административная власть.
• Минстрой РФ (при возведении крупных инфраструктурных сооружений).
• Региональные органы власти (при строительстве объекта на участке, относящемся к 2-м или более муниципальным образованиям).
• Прочие органы госвласти.

Разрешение на строительство имеет номер, позволяющий определить расположение сооружения. Он состоит из четырех элементов и имеет следующую условную структуру — 1-2-3-4. В первой части указывается номер субъекта РФ (при возведении объекта на участках, относящихся к 2-м и более субъектам, ставится 00). Под цифрой «2» скрывается регистрационный номер местного образования (в упомянутом выше случае ставится 000). Под числом «3» скрывается порядковый номер, а последняя секция — год оформления разрешительной документации.

Если речь идет о покупке недвижимости в многоквартирном доме, лучше заранее проверить застройщика. Такой подход позволяет избежать трудностей в будущем при оформлении жилья и его продаже. Для начала проверяется репутация организации. Это легко сделать путем изучения отзывов на специальных сайтах или через реестр проблемных строительных компаний. Кроме того, сведения можно найти на министерских сайтах или ресурсах комитетов, занимающихся вопросами строительства в регионе.

При оценке репутации стоит сделать следующее:

• Уточнить наличие долгов. Для этого стоит посетить ресурс судебных приставов и убедиться в отсутствии задолженности.
• Срок работы на рынке. Чем дольше организация работает в строительной сфере, тем лучше.

Стоит помнить, что оформление договоров займа, резервирования недвижимости или инвестирования незаконно. В таких случаях при банкротстве компании получить компенсацию не выйдет. Законный способ — оформление ДДУ (договора долевого строительств), покупка сертификата или вступление в кооператив.

Простой способ узнать, есть ли разрешение на строительство — обратиться к застройщику и попросить его передать необходимую документацию. Если компания дорожит репутацией и не имеет, что скрывать от клиентов, она передаст разрешительные бумаги по первому требованию. При изучении разрешения на строительство важно обратить внимание на орган, который выдал документ, срок предоставления, а также дату окончания действия. Важно, чтобы разрешение оканчивалось позже ориентировочной даты сдачи объекта в эксплуатацию.

Советы по проверке застройщика

Главная задача покупателя — узнать, есть ли разрешение на возведение объекта. Но это не единственная информация, которую рекомендуется знать о застройщике. Важно изучить объекты, которые переданы в эксплуатацию, изучить отзывы и комментарии специалистов в отношении качества готовых построек. Отдельное внимание уделяется проблемам, которые возникают после сдачи объекта, а также оперативности их решения.

По возможности рекомендуется выяснить нюансы, касающиеся задержек в сдаче объекта и причин возникновения проблем. Стоит уточнить наличие почтового адреса и возможность регистрации, вероятность появления трудностей, связанных с оформлением документации. Важные нюансы — схема подключения объекта, выполнение обещаний застройщиком, тип организации, отвечающей за решение коммунальных вопросов.

Документы

При проверке застройщика, занимающегося строительством многоквартирного дома, стоит уточнить наличие таких бумаг:

• Разрешение на строительство.
• Правоустанавливающие бумаги на надел, где возводится постройка.
• Техусловия, наличие ограничений, проект и прочие.
• Лицензии на возведение многоквартирных сооружений.
• Декларация о начале строительства (должна быть утверждена).
• Утвержденная проектная документация (с обязательной экспертизой).
• Соглашения о подключении объекта к различным коммуникациям (обязательно, если дом готовится к сдаче в эксплуатацию).

Трудность в том, что при отсутствии юридического образования проверить указанные документы трудно. Вот почему лучше захватить с собой специалиста. Если строительная компания планирует передать первые этажи под коммерческие объекты, это плюс.

При оценке застройщика стоит уточнить следующие моменты:

• Наличие фактического и юридического адреса.
• Собственный сайт с подробной информацией о деятельности со сканами документов. В ряде случаев знать, если ли разрешение на строительство, удается на ресурсе застройщика. Важно, чтобы сайт обновлялся, добавлялись видео и фото.

Порядок оформления

При получении разрешения важно знать порядок и нюансы оформления документации. Выдача бумаги — задача муниципальных органов власти, в юрисдикции которых находится земельный участок для строительства. Бывают ситуации, что зона ответственности распределяется сразу на два уполномоченных органа. Как правило, разрешение на строительство выдается Комитетом, занимающимся вопросами архитектуры и градостроительства, а сроки получения устанавливаются на законодательном уровне (об этом ниже). Если речь идет о строительстве крупного объекта на территории двух и более субъектов, полномочия по выдаче бумаги переходят к федеральным органам власти.

Порядок оформления разрешения выглядит так:

• Оформление заявления, сбор и передача пакета бумаг.
• Ожидание решения (срок рассмотрения документов на разрешение на строительство ограничен законодательно).
• Получение на руки документации, позволяющей вести строительство (реконструкцию) капобъектов или отказ в предоставлении услуги.

Передача заявления и документации осуществляется одним из трех способов:

1. Персонально в администрации региона.
2. Через МФЦ.
3. В электронном виде (через официальный сайт уполномоченного органа).

Удобный вариант — оформление заявления и передача пакета через Интернет.

Какие документы потребуются?

Чтобы уменьшить срок получения разрешения, важно ответственно подойти к сбору бумаг. Кроме заявления, потребуются следующие документы:

• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право на ЗУ. Если о наделе земли нет информации в едином реестре, потребуются иные правоустанавливающие бумаги.
• ГПЗУ (градостроительный план) изготавливается не позднее чем за три года до получения разрешения.
• Планировочная схема ЗУ. На ней указывается место размещения постройки.
• Описание внешнего вида сооружения (если возведение объекта планируется в пределах исторического поселения, имеющего региональное или государственное значение).
• Разъяснение характеристик сооружений, выбранных цветовых характеристик для фасада, применяемых материалов и так далее.
• Документация в графической форме с изображением объекта, возведение которого планируется на ЗУ.

Труднее обстоит ситуация, если строительство объекта планируется в пределах исторического поселения. Здесь требуется подтверждение факта, что проект соответствует требованиям, характерным для объектов культурного наследия (в том числе с позиции внешнего вида).

После получения упомянутой документации уполномоченный орган выполняет следующие шаги:

• Рассматривает содержание переданной документации.
• Проверяет комплексность пакет и соответствие перечня установленным требованиям.
• Изучает допустимость размещения объекта в пределах указанной территории. При этом учитываются ограничения, характерные для конкретного земельного надела.
• Проверяет соответствие проекта требованиям, прописанным в разрешении на отклонение от граничных параметров (при наличии такового).

Результатом предоставления госуслуги является выдача разрешения на строительство, продление уже действующего документа, отказ в предоставлении услуги или отказ продлить действие имеющейся на руках бумаги.

На какой срок выдается разрешение на строительство?

По законодательству период действия готовой бумаги ограничивается действием проектной документации. Если рассматривать вопрос, на какой срок выдают разрешение при строительстве ИЖС, предусмотрено ограничение — 10 лет. Если застройщик или иной получатель не вложились в установленный срок, разрешение на возведение объекта может быть продлено по решению федерального или муниципального органа власти.

Чтобы избежать проволочек и уменьшить срок рассмотрения заявки и продления разрешения на строительство, обращение оформляется за 2 месяца (60 суток) до завершения периода действия соглашения.

Возможны ситуации, когда права на участок переходят от одному лицу другому. При таких обстоятельствах срок разрешения на строительство объекта капстроительства остается неизменным. Это правило не касается ситуаций, когда имело место принудительное прекращение права владения, отказ от владения ЗУ, расторгнуто арендное соглашение или завершен период пользования недрами на территории интересующего объекта.

В срок до месяца со дня окончания прав на участок уполномоченный орган решает, отзывать разрешение или нет. Такое действие основано на двух документах — уведомлении об остановке прав пользования участком или недрами, которые на нем расположены.

С учетом сказанного можно подвести итоги, на какой срок дается разрешение на строительство:

• Для частных построек (ИЖС) — 10 лет.
• Для прочих сооружений — на время, указанное в проектной документации.

Что делать после оформления бумаг?

Как только уполномоченные органы одобрили строительные работы, в срок до десяти суток требуется передать сведения о площади, высоте и этажности сооружения, а также инженерно-технических сетях. Также передается по одному экземпляру копии проекта, результатов инженерно-геологических изысканий, а также планировочной организации надела. Если строительство планируется в пределах исторического поселения, требуется описание внешнего вида сооружения. Как только строительство завершено, здание вводится в эксплуатации.

Важно понимать, что срок выдачи разрешения на строительство может растянуться из-за отказа уполномоченных структур. Это возможно при отсутствии необходимых документов, наличии ошибок в заявлении, а также при несоответствии изложенной в заявке информации реальному положению вещей. Кроме того, в выдаче одобрения на строительство будет отказано при отсутствии у заявителя права получения такой бумаги или несоответствии бумаг требованиям к возведению (реконструкции) объекта.